Publicarea rapoartelor se va face în timp, prioritizează următorul ansamblu pentru analiză.

Ghid pentru cumpărarea unei locuințe noi

Evita cele mai frecvente 6 greşeli atunci când cumperi un apartament nou

Pentru a cumpăra locuinţa visurilor este necesar să fii realist: locuinţa visurilor nu există. Achiziţia unei locuinţe reprezintă un cumul de compromisuri.

Dar, dacă eşti dispus să spulberi mirajul de marketing, vei putea să alegi locuinţa optimă din variantele disponibile pe piaţă.

Înarmează-te cu răbdare şi bine ai venit la magazinul de vise întreţinute de dezvoltatori, constructori, bănci, agenţii şi alţi promotori imobiliari!

  1. Verifică aspectele de la care nu poţi să faci rabat
    • Structura de rezistenţă a imobilului şi instalaţiile - ai nevoie de un consultant tehnic care să analizeze cartea construcţiei. La modul ideal, este recomandabilă şi o inspecţie pe teren, cu o echipă mixtă formată dintr-un arhitect şi un inginer constructor.
    • Situaţie juridică - Analizează riscurile: ce se întâmplă în caz de litigiu pentru dreptul de proprietate asupra terenului, contestarea autorizaţiei de construcţie sau alte situaţii similare. Realist, aici ai nevoie de un avocat sau de un notar pe care ştii că te poţi baza.
    • Drum acces, utilităţi, canalizare - este plăcut să vizitezi proiectul atunci când afară este soare. Gândeşte-te cum te descurci şi atunci când va ploua sau va ninge. Toate promisiunile trebuie să se regăsească în antecontract, iar dacă aştepţi să primeşti ceva după contractul de vânzare, păstrează şi un rest de plată la îndeplinirea promisiunilor.
  2. Preţ, preţ, preţ - caută cele mai bune discounturi. Te pui la adăpost de eventuale scăderi ale pieţei şi îţi asiguri randamente superioare pentru investiţia ta. Şi dacă este vorba de propria locuinţă, achiziţia unui imobil este una dintre principale formă de economisire - cu siguranţă nu este benefic să investeşti într-un activ supraevaluat. Cu foarte mici excepţii, descrise la punctul 5, nu este indicat să plăteşti peste preţul mediu al pieţei.

    Este știut în rândul investitorilor că profitul se face atunci când cumperi - atunci când vinzi poţi să iei în calcul numai că vei vinde la preţul pieţei.

  3. Înainte să începi “goană după case”, investeşte puţin timp în lista de cumpărături. Analizează şi rafinează-ţi propriile cerinţe pentru a cumpăra ce îţi doreşti cu adevărat. Această listă îţi salvează mult timp şi vizite inutile, care te pot conduce către decizii greşite.
    • Care sunt aspectele obligatorii. Ideal este să nu ai mai mult de 4-5 astfel de puncte. Şi da, poţi include şi elemente care ţin de calitatea vieţii, precum vecinii şi vecinătăţile (adică o zonă ”bună”).
    • Care sunt aspectele ideale, cele care te vor face fericit. Un balcon mai spaţios, spaţii vitrate mari sau poate living cu vedere către parc?
    • La ce poţi să renunţi uşor din lista iniţială. Taie-le de pe listă! Te va ajuta să prioritizezi şi să vezi ce rămâne ca esenţial şi ce reprezintă un plus. Eşti pe drumul cel bun către locuinţa ideală!

    Pentru analiza 360* a ansamblului rezidenţial preferat exista echipa de specialişti ImoDoc.

    În cazul în care cumperi împreună cu partenerul de viaţă, scrieţi fiecare propria lista şi comparaţi-o. Evaluaţi diferenţele şi, dacă este nevoie, negociaţi pentru a face o listă comună cu aspecte obligatorii.

  4. Diferenţa stă în detalii şi cifrele nu arată bine: conform unei analize realizate de o agenţie imobiliară, doar 30% din romani sunt total mulţumiţi de achiziţia făcută vs 80% dintre europeni, iar alte studii arata că doar 50% dintre cumpărători consideră că dezvoltatorii imobiliari îşi respectă promisiunile iniţiale. Aspecte cu impact major pe care îţi recomandăm să le verifici:
    • Zona, vecinii şi vecinătăţile
      • Cercetează zona înainte să cumperi: plimbă-te prin cartier dimineaţa şi mai ales seara, atât în zilele lucrătoare, cât şi la finalul săptămânii.
      • Dacă blocul este deja construit, discuta cu administratorul*, preşedintele asociaţiei, viitorii vecini. Poţi suna chiar şi la poliţistul de proximitate, care este arondat în zona respectivă. Îl găseşti pe site-ul politiaromana.ro - pe pagina secţiei de poliţie este o listă cu cel arondat străzii tale. În cazul ansamblurilor rezidenţiale, majoritatea au grupuri de Facebook unde poţi vedea cine sunt viitorii vecini şi care sunt problemele dezbătute.
      • Inspectează terenurile libere de lângă. Dacă ai ca vecin un astfel de teren, este o certitudine că va apărea o nouă construcţie care îţi poate obtura vederea sau îngrădi accesul. Varianta optimistă este să dureze un timp până se va întâmpla asta.
      • Nu uita să estimezi şi timpul zilnic petrecut în trafic - spre grădiniţă, şcoală şi spre birou. Va veni o bonă până la tine sau taxi-ul ajunge în zona respectivă?
    • Calitatea construcţiei.Problemele de structura ar trebui să fie un “no go”, într-o piaţă cu risc seismic ridicat, aşa cum este Bucureştiul.

      Observaţie Imodoc: Reglementările locale sunt foarte stricte şi pentru construcţiile ridicate începând cu anul 2014, opinia generală este ca Inspectoratul de Stat În Construcţii îşi îndeplineşte obligaţiile legale de verificare.

    • Ai fi însă de acord să accepţi poate anumite compromisuri? Izolaţia fonică din apartament, tâmplăria sau alte aspecte? Unele aspecte se pot rezolva mai uşor - cunoaşte-le însă de la început pentru a evalua ce eşti dispus să accepţi. Pentru aceste verificări şi evaluări te pot ajuta aceiaşi consultanți identificați de la punctul 1 pentru verificarea structurii de rezistenţă, instalaţiilor, izolaţiilor sau elementelor de arhitectură.
  5. Ce să analizezi atunci când cumperi o locuinţă într-un ansamblu rezidenţial în stadiu de proiect:
    • Ce proiecte are constructorul în portofoliu. Dacă nu are experienţă relevantă pe piaţa locală, lucrează cu consultanţi? Cine sunt arhitecţii, project manager-ul, antreprenorul general şi ce experienţă anterioară au. Dacă dezvoltarea se realizează în etape, se lucrează cu un inginer de trafic?
    • Vor reuşi să vândă toate apartamentele şi să finalizeze complexul? Atenţie - băncile pot opri finanţarea dacă vânzările scad brusc/nu mai sunt sustenabile.
    • Ce se întâmplă cu spaţiile verzi, trotuarele, parcările vizitatorilor şi alte spaţii şi facilităţi comune? Unde va fi ghena?
    • Verifică planul apartamentului. Unde vor fi grinzile? Vei avea loc suficient de trecere pe lângă pat şi spaţiu pentru dulap? PRO TIP: Poate părea o glumă, dar multe planuri de prezentare au mobilierul subdimensionat. Vei avea spaţii de depozitare, loc pentru cuier sau alte elemente funcţionale necesare? La acest capitol un arhitect te poate ajuta să iei o decizie adecvată.
    • Analizează garanţiile post-vanzare oferite de dezvoltator şi costurile de mententanță/administrare.
  6. Nu omite să faci o mini-analiză de piaţă. Atât pentru investiţie cât şi pentru locuinţa personală este esenţial să cunoşti piaţa rezidenţială din zonă atunci când cumperi.
    • Câte locuinţe vor fi disponibile pentru închiriere sau la revânzare în viitor?

      Dacă peste 5, 10 sau chiar 15 ani vei dori să revinzi proprietatea achiziţionată astăzi ca locuinţă personală (fiind o metodă de economisire, dacă finanţezi cu credit), raportul cerere-ofertă îţi va influenţa în viitor posibilităţile de upgrade imobiliar sau preţul obţinut din închirierea locuinţei.

    • Cum au evoluat preţurile de achiziţie pentru locuinţe similare şi ce estimări generale pot avea?

      Exemplu: zona Grozăvești-Politehnică se dezvoltă accelerat, se construiesc multe clădiri de birouri şi proiecte rezidenţiale, iar preţurile locuinţelor noi au crescut.

      Un apartament într-un complex cu o calitate medie, cu un preţ mai mai mare cu 30% decât acum 2 ani, ar mai putea fi o investiţie rentabilă? Dar dacă preţul de achiziţie de astăzi este cu 50% mai mare faţă de acum 2 ani, este sustenabil pe termen mediu şi lung?

      Un astfel de calcul te ajută să-ţi faci o imagine despre cum te vei poziţiona în piaţă, inclusiv în cazul creşterii accelerate a numărului de oferte disponibile spre închiriere (sau eventual revânzare). Nu vei putea estima exact cererea, dar poţi avea nişte repere, dacă o corelezi cu numărul de angajaţi noi care vor lucra în zonă în noile clădiri de birouri.

    • Este bine să faci o analiză comparativă a preţurilor în care să iei în calcul preţurile reale de tranzacţionare ale proprietăţilor similare, în orice situaţie. Te ajuta să te asiguri că vei plăti preţul corect, dacă nu poţi beneficia de un discount foarte bun - aşa cum te sfătuim la pct. 2.

      Aceste informaţii le poţi obţine de la consultantul tău imobiliar sau poţi contacta tu proprietari sau dezvoltatori care au publicat anunţurile cu 3-6 luni în urmă şi să îi rogi să îţi comunice detalii despre preţurile de vânzare, astfel încât să poţi face singur acest studiu de piaţă. Vei afla şi cât de lichidă este piaţa şi cât timp durează vânzarea unei proprietăţi. În cazul ansamblurilor rezidenţiale, în unele situaţii poţi afla aceste informaţii de la echipa de vânzări, din raportările financiare pentru companiile publicate/listate pe bursă sau din informaţiile publicate în presă.

    • Când poţi plăti cu 5 sau cel mult 10% faţă de preţul mediu al zonei pentru o locuinţă similară?

      Atunci când este vorba despre un produs unic, care îţi aduce confort şi eşti dispus să îţi asumi acest cost.
      Considerăm că merită să plăteşti un “premiu” atunci când îţi doreşti o zonă foarte restrânsă şi în care se construiesc foarte puţine imobile şi rişti să nu mai găseşti alte variante prea curând. Este indicat că vânzătorul să nu cunoască acest detaliu “personal” şi mai ales un agent de reprezentare al vânzătorului care va putea specula această informaţie.

      Atenţie - vederea din apartament, distanţa faţă de puncte de interes (parc, metrou sau şcoli) sunt în sine aspecte care influenţează preţul şi trebuie incluse ca ajustări separate în analiză comparativă de preţ.

Alegera locuinţei optime este un proces complex, dar care îți susține fericirea, pe termen lung. Chiar dacă analiza pe care ţi-am propus-o poate fi consumatoare de timp/nu este uşoară, te asigurăm că merită!

În plus, pentru asta am creat ImoDoc: să te poți informa facil înainte să iei una dintre cele mai importante decizii de investiție din viața ta.

Dorim ca prin rapoartele ImoDoc să economisești atât timp, cât și bani pe termen lung. Informarea adecvată îți va asigura liniștea, pentru că vei ști dinainte despre anumite dezavantaje și ți le poți asuma sau le poți evita. Ne-am bucura să îți fim alături în identificarea locuinței optime!